Permuta de viviendas: ¿qué es y cómo realizarla?
Es importante mencionar primero las razones por las que puede darse la permuta de viviendas En algunos casos existe un traslado por trabajo, la necesidad de cambio de lugar de residencia, cambios a una vivienda con más espacio (o menos), o incluso el deseo de mudarse a una vivienda diferente.
Pero ¿Qué es exactamente una permuta de vivienda?
Según se cita en los artículos (1.538 a 1.541) del Código Civil, la permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra. Por lo tanto, en el caso de una permuta inmobiliaria, ambas partes se intercambian un inmueble de la que son propietarios.
Al contrario de un contrato de compraventa en la permuta solo se intercambia la propiedad de bienes, pero sin dinero de por medio. Efectivamente, una de las condiciones es que las propiedades tengan un valor similar para que pueda realizarse el intercambio sin problema. No obstante, si una vivienda tiene un precio mayor a otra, se deberá compensar la diferencia aportando una suma de dinero, y en tal situación se tendrá que realizar un contrato mixto de permuta y compraventa.
¿Cómo funciona la permuta de viviendas?
Al momento de intercambiar propiedades, las personas interesadas deberán primero acordar el precio de sus casas. Una vez pactado el precio, se procede a la firma de la escritura de permuta ante un notario para realizar la transferencia de la titularidad de las viviendas. Una vez realizada la escritura se deberá realizar su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Sin embargo, es importante comprobar antes en el Registro de la Propiedad quién es el titular de las propiedades para conocer si tienen alguna carga, como por ejemplo una hipoteca. Además, se deberá solicitar el último recibo del IBI (Impuesto a Bienes Inmuebles) al propietario para verificar que se encuentra al día en los pagos, como también comprobar que no existen deudas con la comunidad de propietarios.
¿Qué sucede si la propiedad se encuentra hipotecada?
Es importante aclarar que al no existir intercambio de dinero la situación de una hipoteca puede influir bastante en la operación. En dicho caso, el precio de cada inmueble estará establecido por el valor de mercado menos el monto de dinero pendiente para amortizar la hipoteca.
Además para que este tipo de operación sea factible, la entidad bancaria deberá siempre aprobar el cambio de titularidad de la hipoteca. El banco seguirá teniendo la hipoteca sobre el inmueble, a pesar del cambio de propietario. Por dicha razón deberá verificar la capacidad del nuevo inquilino para hacer frente a las cuotas del préstamo y de esta manera decidir si podrá mantener la hipoteca.
Entre las diversas opciones que se pueden dar: existe la situación en la que el banco realice una subrogación hipotecaria para cambiar el titular o solicitar un nuevo préstamo hipotecario.
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Siempre que existan hipotecas deberá tenerse en cuenta todos los gastos de permuta correspondientes a la formalización de la hipoteca, según sea el caso.
¿Cuáles son los impuestos de una permuta de vivienda?
Una operación de permuta estará gravada por:
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que corresponda según la comunidad autónoma donde estén ubicadas las viviendas y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. También es importante aclarar que este impuesto solo es válido para la permuta de inmuebles de segunda mano.
- La plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos. Este impuesto grava la revalorización de la vivienda desde su compra hasta su transmisión.
- La ganancia o pérdida patrimonial del IRPF. Esta se aplica a la diferencia entre el valor de compra del bien que se transmite y el valor tomado en la permuta. Sin embargo, en el caso de pérdida patrimonial, esta no tributa, pero deberá siempre declararse.
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Conclusión: ¿Qué son las permutas de vivienda?
Las operaciones de permuta de vivienda son muy similares a una operación de compraventa. Por lo tanto, en ambos casos se deberá firmar una escritura, pagar impuestos correspondientes y realizar gastos en los aranceles notariales o registrales.
De todas formas es habitual que, al ser solo un intercambio bienes inmuebles (sin dinero de por medio), las viviendas se tasen a un precio menor del precio de mercado, lo que puede suponer un ahorro en impuestos. Sin embargo el límite a la baja siempre será el valor catastral.
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