Una de las preguntas más habituales en este negocio es ¿Se puede vender una vivienda hipotecada? Y la respuesta más directa es que sí. Incluso, el proceso de venta de una casa con hipoteca es más sencillo de lo que se cree, además de que existen varias formas de hacerlo.

Vender una casa con hipoteca es una operación bastante frecuente, lo más importante aquí es tener bien en claro  los pasos a seguir.

En las últimas décadas en España, se han otorgado una gran cantidad de hipotecas, con plazos de pago de veinte, treinta y hasta cuarenta años. Es normal que en período de tan largo plazo, ocurran distintas situaciones por las que un propietario deba vender su piso.

Algunas de las situaciones por las que se vende una casa con hipoteca son:

  • Mudanza por cambio de lugar de trabajo.
  • Herencia de una vivienda hipotecada cuya cuota sea imposible de afrontar.
  • Divorcio en el que una de las partes vende su mitad.
  • Incremento del número familiar por nuevos hijos, que obliguen a mudarse a una vivienda más grande.
  • Enfermedad de un familiar que suponga un cambio de residencia.

 

Para muchos compradores los inmuebles con hipoteca son percibidas como una buena oportunidad. En sentido general, las viviendas hipotecadas suelen ser más baratas que otras propiedades libres de cargas o incluso las viviendas de obra nueva.

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vender casa hipotecada

En el siguiente artículo le contamos todas las claves para hacer realidad la venta de su piso con hipoteca.

Existen tres métodos principales para vender una vivienda hipotecada

  • Vender la vivienda y cancelar la hipoteca.
  • Subrogar la hipoteca al comprador.
  • Solicitar una hipoteca puente.


A continuación, le explicamos cada una de ellas para que elija la que mejor se adapte a sus intereses y circunstancias.

La vivienda se vende a un precio superior a la deuda pendiente

Vender la vivienda un precio superior es una situación favorable, ya que le permitirá cancelar la deuda pendiente de su préstamo hipotecario y además obtener una ganancia patrimonial por la venta de su casa.

Al momento de realizar la operación de compraventa, el notario y un representante de la entidad financiera revisarán que todos los documentos estén en regla, incluido el certificado de deuda pendiente.

Cuando el comprador realice el pago, deberá ir al banco e ingresar el importe necesario para saldar la deuda hipotecaria pendiente.

La diferencia entre el precio de la venta y la liquidación de la deuda hipotecaria representará la ganancia patrimonial, que obtendrá por la venta de su casa. Este importe estará sujeto a todos los impuestos para vender un inmueble.

Tenga en cuenta que al firmar el contrato de compra-venta, el comprador deberá acudir al Registro de la Propiedad para aportar el documento que acredita la cancelación de la deuda hipotecaria.

Cancelar la hipoteca al vender la casa por un precio inferior

Es posible que la deuda hipotecaria sea elevada o que la situación económica no sea la más favorable al momento de su venta.  En este caso puede darse que el precio de la venta de su casa sea inferior al monto adeudado del préstamo hipotecario.

En este caso el proceso de cancelación es similar. Al momento en que comprador entregue el cheque, deberá destinarlo íntegramente a cubrir parte de la deuda hipotecaria pendiente.

Luego de realizado este pago, la deuda que aún queda pendiente se considerará como un nuevo préstamo bancario con sus propias condiciones y cláusulas, diferentes a los de una hipoteca.

cancelar hipoteca

¿Cuáles son las opciones para cancelar la hipoteca de una vivienda?

Entre las alternativas para cancelar la hipoteca de una vivienda, se debe analizar la más conveniente, debido a que variarán mucho los costes y el tiempo empleado en solicitarlo.

Tenga en cuenta que si dispone de tiempo, una buena opción puede ser solicitarlo por su propia cuenta. En este caso deberá reunir todos los documentos necesarios.

Los documentos necesarios para solicitar la cancelación de una hipoteca por su cuenta son los siguientes:

  • Certificado de deuda cero del banco.
  • Escritura de cancelación firmada ante notario.
  • Modelo 600 del impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD), para presentarse en Hacienda.


Tenga en cuenta que deberá acudir primero al banco, luego al notario a firmar la escritura y finalmente a Hacienda para entregar el modelo 600 del IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados). El costo total del trámite puede estar cercano a los 400 euros.

Otra opción que tiene es dejar la cancelación a cargo de una entidad bancaria, bien sea la suya o la del comprador de la propiedad. El costo asociado será algo mayor (entre unos 600 y 1500 euros) debido a que la entidad financiera es quien se hará cargo de todos los trámites para cancelar la hipoteca.

También puede acudir a un profesional independiente que pueda gestionar toda la cancelación de la hipoteca de su vivienda. Esta opción seguramente le ahorrará tiempo, pero tenga en cuenta que también tendrá un coste adicional mayor a si lo hace por su cuenta.

vender vivienda con préstamo hipotecario

¿Y subrogar una hipoteca al comprador?

Otra posibilidad al vender una vivienda hipotecada es subrogar la hipoteca al comprador. Es una operación que posibilita que un préstamo para la compra de una propiedad cambie de manos. Si lo que está buscando es trasladar dicha hipoteca a otro banco, estaría ante una subrogación de hipoteca de acreedor.

El trámite consiste en solicitar la hipoteca subrogada a la entidad financiera del préstamo hipotecario.

La entidad financiera realizará un análisis del perfil del comprador y pedirá los documentos necesarios para garantizar que dicha persona podrá hacerse cargo del pago de la hipoteca.

Si el banco aprueba la operación, ambas partes deberán firmar un documento que cambiará el nombre del titular de la hipoteca.

En ese momento la responsabilidad del pago de cada cuota del préstamo quedará exclusivamente a cargo del comprador de la vivienda.

  • Ventajas de subrogar una hipoteca

Una de las ventajas al vender un piso subrogando la hipoteca al comprador, es que se ahorrarán los gastos de comisión de apertura en el caso de que el comprador quiera solicitar una nueva hipoteca.

Por otro lado, el vendedor se ahorrará los gastos de comisión por cancelación de la hipoteca.

  • Desventajas de subrogar una hipoteca

La opción de subrogar una hipoteca no está exenta de inconvenientes.

Y es que en esta operación el comprador no podrá negociar las condiciones del préstamo hipotecario cedido por el vendedor.

Además el banco podría no dar el visto bueno a la operación de subrogación. En este caso, se puede continuar con la operación de compraventa haciendo un contrato de deuda con el comprador, quien se compromete a pagar las cuotas de la hipoteca.

Este último escenario conlleva un riesgo, y es que si el comprador no cumple su obligación de pago, la entidad financiera irá contra el vendedor. Está situación es bastante desaconsejable, ya que se puede entrar en un litigio interminable.

Vender una casa con hipoteca puente

Otra de las opciones para vender una casa hipotecada, es solicitar una hipoteca puente al banco. Esta alternativa, es ideal si el vendedor está buscando vender para comprar una nueva vivienda. En esta operación el banco otorga al cliente dos hipotecas unificadas hasta el momento en que se venda la primera vivienda.

Una vez vendida la primera casa, se formaliza un préstamo hipotecario convencional para la nueva vivienda.

Para solicitar una hipoteca puente deberá tener en cuenta si podrá afrontar dicho pago unificado durante el tiempo que le cueste vender si primera casa.

Este monto será superior al monto que pagaba por la primera hipoteca y conlleva el riesgo de no saber en cuánto tiempo se venderá la propiedad.

En conclusión: Sí, es posible vender una casa hipotecada.

Al momento de hacerlo, es muy importante hacer todas las consultas necesarias, prestar atención a las cláusulas en los contratos y tener mucha cautela al firmar cada documento. Siempre puedes, y es aconsejable, acudir a un profesional que pueda asesorarte sobre cómo llevar la operación adelante.

Es necesario que compruebes siempre el número de cuotas para cancelar un préstamo hipotecario y el monto total a pagar. Además es aconsejable tener en cuenta la situación del mercado inmobiliario y el precio al que se pueda vender la vivienda.

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